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Vorlage - V 15/0382-01  

 
 
Betreff: Verkauf von städtischen Flächen im Bereich Großenbaumer Straße / Saarnberg
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Verfasser:Herr Rogge, Tel. 2386
Federführend:Amt 26 - ImmobilienService Beteiligt:Referat I
    Referat II
   Referat III
   Amt 24 - Fachbereich Finanzen
   Amt 30 - Rats- und Rechtsamt
Beratungsfolge:
Bezirksvertretung 3 Vorberatung
11.06.2015 
Sitzung der Bezirksvertretung 3 ungeändert beschlossen   
Finanzausschuss Vorberatung
23.06.2015 
Sitzung des Finanzausschusses zur Kenntnis genommen   
Rat der Stadt Mülheim an der Ruhr Entscheidung
25.06.2015 
Sitzung des Rates der Stadt Mülheim an der Ruhr ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n
Anlagen:
Lageplan mit Darstellung der Verkaufsfläche  
Bewertungsmatrix  
Anlage zur Bewertungsmatrix  
Entwurf Bebauungsplan "O35a - Großenbaumer Stra0e / Saarnberg"  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung, einen Bauträger zu suchen, der das insgesamt ca. 5.400 m² große Grundstück im Bereich Großenbaumer Straße / Saarnberg (Gemarkung Saarn, Flur 9, aus Flurstück 216) von der Stadt erwirbt.

Der Verkauf erfolgt unter dem Vorbehalt der Rechtskraft des derzeit im Verfahren befindlichen Bebauungsplanes „O35a Großenbaumer Straße / Saarnberg“.

 

Die Auswahl des Erwerbers erfolgt im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens, bei dem Bauträger aufgerufen werden, ein entsprechendes Kaufangebot abzugeben. Neben der Höhe des gebotenen Kaufpreises werden bei der Auswertung der Angebote auch die geplante Architektur und Maßnahmen zum Klimaschutz berücksichtigt werden. Die Auswahl des Erwerbers erfolgt dabei auf Grundlage der folgenden Kriterien:

 

-   he des gebotenen Kaufpreises              80 %

-   Architektur                                                        10 %

-   Klimaschutzaspekte                                          10 %.

 

Mit dem Bauträger sind neben dem Grundstückskaufvertrag ein städtebaulicher Vertrag über die Beseitigung der vorhandenen Bodenbelastungen sowie über Artenschutz- und Ausgleichsmaßnahmen zu schließen.

 

Im Übrigen erfolgt der Verkauf des Grundstückes zu den in der Begründung genannten Konditionen.

 

Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung, einen Käufer mittels entsprechender Inserate sowie durch Veröffentlichung im Internet zu suchen.

 


Begründung:

Die Verwaltung hat u. a. zur Entwicklung des südlich an die ARAL-Tankstelle (Großenbaumer Straße 67) angrenzenden Bereiches das Bebauungsplanverfahren „O35a – Großenbaumer Straße / Saarnberg“ eingeleitet. Es ist beabsichtigt, die Flächen für Wohnungsbauzwecke zu veräußern.

Der Bebauungsplan sieht für die in beigefügtem Entwurf der Urkunde mit WA1 gekennzeichnete Fläche entlang der Großenbaumer Straße eine dreigeschossige, geschlossene Bauweise vor, die u. a. die Errichtung von Eigentumswohnungen mit Tiefgarage ermöglicht.

Diese gewählte Bebauungsstruktur dient dazu, den Straßen- und Schienenlärm der Großenbaumer Straße aus den privaten Gärten sowohl der Neubebauung (im Entwurf der Urkunde mit WA2 bezeichnet) als auch der bestehenden Bebauung am Saarnberg herauszuhalten und somit den Innenbereich besser vor Immissionen zu schützen.

Um auch einen ausreichenden Immissionsschutz vor dem von der Tankstelle ausgehenden Gewerbelärm sicherzustellen, wird zum einen die südöstlich der Tankstelle (entlang der Grundstücksgrenze zur Bebauung am Saarnberg) bestehende Schallschutzwand erhalten bleiben. Darüber hinaus wird der Tankstellenbetreiber bei Beginn der Errichtung der Wohnhäuser entlang der Grundstücksgrenze zum zur Veräußerung anstehenden Grundstück eine 2m hohe Schallschutzwand errichten. Die anfallenden Kosten hierfür trägt der Tankstellenbetreiber. Hierzu hat er sich im Rahmen des mit der Stadt geschlossenen Pachtvertrages (Laufzeit bis 31.12.2027) über das an ihn verpachtete „Tankstellengrundstück“ verpflichtet.

Für den mit WA2 bezeichneten Bereich sieht der Bebauungsplanentwurf eine zweigeschossige Bebauung mit Einzel- und/oder Doppelhäusern vor.

 

Im Rahmen der Zielsetzung der Stadt Mülheim, CO2-Emissionen einzusparen, hatte die Verwaltung zum Bebauungsplan ein Energiekonzept erstellen lassen, das zu dem Ergebnis gelangt, dass eine dezentrale Lösung in Form von erdgasbefeuerten Brennwertthermen mit Solarunterstützung gemäß des EEWärmeG die wirtschaftlichste Lösung darstellt. Von einer zentralen Versorgung (bspw. Blockheizkraftwerk) für das Gebiet – auch unter Einbezug der Bestandsbebauung – wird abgeraten, da sich dies auf Grund der geringen Heizlast des Gebietes wirtschaftlich nicht darstellen lässt. Zusätzlich wird die Handlungsempfehlung ausgesprochen, eine Bebauung mit Passivhäusern (Häuser mit besonders geringem Energieverbrauch) vorzusehen. Hierdurch wäre langfristig der größte Nutzen für die Umwelt zu erreichen. Da es jedoch fraglich ist, ob eine derartige Übererfüllung des Standards nach EnEV 2014 entsprechenden Anklang auf dem Markt findet, wird auf eine „Festlegung“ zur Bebauung mit Passivhäusern verzichtet.

Gleichwohl werden Klimaschutzaspekte natürlich, wie bei vorangegangenen Verkaufsverfahren auch, im Rahmen des Veräußerungsverfahrens und der hierbei einzureichenden Kaufangebote berücksichtigt und bei der Auswertung der Angebote entsprechend gewichtet und gewertet.

 

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführte Bodenuntersuchungen kamen zu dem Ergebnis, dass im Plangebiet teilweise Bodenbelastungen vorgefunden wurden, die für den Wirkungspfad Boden-Nutzpflanze Überschreitungen der entsprechenden Prüfwerte aufweisen, sodass der Anbau und Verzehr von Nutzpflanzen derzeit nicht uneingeschränkt gefahrlos möglich sind. Vor Rechtskraft des Bebauungsplanes ist die Beseitigung der vorhandenen Bodenbelastungen sicherzustellen. Es ist beabsichtigt, diese Verpflichtung (Bodenaustausch) auf den Bauträger zu übertragen.

Hierzu ist der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem Bauträger erforderlich, der vor Rechtskraft des Bebauungsplanes geschlossen werden muss. Vor diesem Hintergrund muss die Suche nach einem Erwerber bereits so frühzeitig erfolgen.

Im Rahmen des zu schließenden städtebaulichen Vertrages wird der Erwerber zusätzlich verpflichtet, entsprechende Maßnahmen zum Artenschutz und zum ökologischen Ausgleich zu treffen.

 

Eine Versickerung des Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes ist nicht möglich. Das Entwässerungskonzept, das im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erstellt worden ist, kommt zu dem Ergebnis, das Niederschlagswasser über die Einrichtung eines Regenwasserkanalnetzes in den nahe gelegenen Bühlsbach einzuleiten. Die Herstellung des entsprechenden Kanalnetzes übernimmt die Stadt. Die hierfür erforderlichen Mittel in Höhe von ca. 260.000 € sind vom Amt für Umweltschutz bereits eingeplant.

 

Die insgesamt ca. 5.400 m² große Fläche ist im als Anlage beigefügten Lageplan stark umrandet dargestellt.

Die Flächen sind sowohl in den Abteilungen II und III des Grundbuches als auch im Baulastenverzeichnis nicht belastet.

 

Zur Reduzierung der Kosten- und Vermarktungsrisiken wird die in Rede stehende Fläche nur an einen Bauträger verkauft.

Die Auswahl des Erwerbers erfolgt im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens.

Bei der Festlegung der Bewertungskriterien zur Auswahl des Erwerbers ist die als Anlage  beigefügte Bewertungsmatrix zu Grunde zu legen. Es sind schwerpunktmäßig der gebotene Kaufpreis mit 80 %, die gewählte Architektur und Klimaschutzaspekte mit jeweils 10 % zu berücksichtigen.

Klimaschutz und Klimaanpassung sind Anforderungen, denen sich Kommunen stellen müssen. Diesem Gedanken Rechnung tragend hat der Rat der Stadt am 10.04.2014 (Drucksache V 14/0095-02) beschlossen, u. a. beim Verkauf städtischer Baugrundstücke die Checkliste Klimaschutz ergebnisoffen anzuwenden. Die Aspekte „Energieeffizienz“ und „Klimaanpassung“ werden in die Bewertung der eingehenden Kaufangebote einfließen.

Kaufinteressenten müssen zwingend mindestens zwei vergleichbare Bauprojekte realisiert haben und entsprechende Referenzen vorweisen. Sie müssen in der Bewertung einer Wirtschaftsauskunftei (Creditreform) einen Index von mindestens 250 (Bonität) aufweisen. Angebote, die diese Mindestanforderungen nicht erfüllen, können nicht weiter berücksichtigt werden (Ausschlusskriterien).

 

Für die Fälligkeit des Kaufpreises wird folgende Regelung getroffen werden:

-         10 % nach Beurkundung des Grundstückskaufvertrages

-         Rest nach erteilter Baugenehmigung.

 

Die Stadt behält sich vor, das Grundstück nicht zu veräußern, sofern kein wirtschaftliches Angebot eingereicht werden sollte.

 

Nach Auswertung aller eingereichten Angebote wird die Verwaltung dem Rat zu gegebener Zeit eine entsprechende Vorlage für die Beschlussfassung zur Zuschlagserteilung vorlegen.

 

 

 

Gleichstellungsrelevante Aspekte

 

Keine gleichstellungsrelevanten Aspekte erkennbar.

 


Finanzielle Auswirkungen:

Die Vereinnahmung des Kaufpreises wird in der Produktgruppe 01.261 (Portfoliomanagement) unter der Finanzstelle PN0126199102 verbucht.

Im Rahmen der Veräerung fallen Kosten für die Vermarktung (Inserate) in Höhe von ca. 5.000 € bei der Produktgruppe 01.261 (Portfoliomanagement) unter dem PSP-Element 01.261.02 (Allgemeines Grundvermögen) an.

 

Abhängig vom Kaufpreis ergibt sich ein Gewinn oder Verlust aus dem Abgang von Anlagevermögen.

 

 

Dagmar Mühlenfeld


Anlagen:

Lageplan mit Darstellung der Verkaufsfläche

Bewertungsmatrix

Erläuterung der Bewertungsmatrix

Entwurf Bebauungsplan „O35a Großenbaumer Straße / Saarnberg“

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Lageplan mit Darstellung der Verkaufsfläche (99 KB)      
Anlage 2 2 Bewertungsmatrix (4 KB)      
Anlage 3 3 Anlage zur Bewertungsmatrix (32 KB)      
Anlage 4 4 Entwurf Bebauungsplan "O35a - Großenbaumer Stra0e / Saarnberg" (999 KB)